本港中型發展商及物業投資者正在做什麼？　文：寒柏

近日，有傳本港主要銀行正在「收遮」，並逐步減少對本港中型發展商及物業投資者的貸款。此外，還有傳言指某些「老牌家族」已出現資金緊張的情況。

本港物業價格高企，多年來平均租金回報只得2厘左右。工商物業的空置率卻高達雙位數。我們考慮到實際租金收入、出租率及扣除相關開支後，投資本港物業的淨回報大約在1.5厘以下。

如此一來，本港物業市場是靠什麼因素支撐呢？其一、超低息環境。由於HIBOR於長時間在0.25厘左右，物業回報仍算是有利可圖。其二、由於土地及物業供應緊拙，投資者購買物業並不太介意租金回報低，大家都只看中其升值潛力。

但以上的因素早於2015年起便開始被逐步削弱。首先是自由行生意於2015年起走下坡，接着便是來港集資及融資的內地機構不再以幾何級數增長，甚至乎有減退跡象。中美於2018年爆發貿易戰，再加上於2019年內發生在香港的「黑暴」及稍後長達3年的全球疫情；整個世界早已發生了巨變。

本港的發展商及物業投資者卻沉醉於「美夢」，即使等到美聯儲開始大幅加息，大家仍不肯清醒過來。即使我們終於知道加息不再是「狼來了」，於去年仍不肯認真處理問題：

▪︎ 於2023年初，不少本港物業投資者曾向筆者表示終於捱過了「寒冬」，並憧憬兩地通關後，經濟活動重啟對本港物業市場有重大幫助；坊間吹出一片「小陽春」。其中，某些物業投資者明明每月皆「入不敷支」，肯定非常需要沽售物業已減低債務，但於2013年之首半年，仍完全不肯劈價促銷。

▪︎ 某些物業投資者於年初還向筆者說明，絕不會沽售「遊客舖」。大家仍憧憬「自由行爆買」年代將會重臨。不少業主向筆者說明，既然大家都捱過了3年寒冬，為何不等待春天再臨？。它們明明「入不敷支」，並有很大的「現金流壓力」，應該「大劈價」賣樓以減債及付息才對，但都不約而同的「怕蝕底」。大家都覺得萬一劈價出售後，經濟復甦起來，便要吃大虧了。它們逼不得已，就最多只放售某些價錢不貴，回報尚可的「民生舖」。

▪︎ 另外，這些物業投資者亦表明擔心「大劈價」會被人「有機可乘」及「趁火打劫」。因此，近乎所有物業投資者明明有需要「沽貨」，但大家都只低調地向經紀透露有興趣的買家可以再洽談折扣。

▪︎ 它們願意給予多少折扣呢？去年初起，一般工商物業的業主只接受8至9折的價議。直至年中後才肯開始考慮7折放售。但其實以租金回報作為計算，還未考慮將來的租金仍有可能下跌，工商物業的合理價格理應在5至6折左右。最終，不少物業投資者在2023年皆「食白果」；明明「心急沽貨」，卻仍是「吊高來賣」。

▪︎ 大家「沽貨」不行，怎辦？某些物業投資者唯有放售手上的股票及債券，並把銀行的備用循環貸款都拿到手。當然，還有物業投資者向其他財務機構 (財仔) 借錢，總之大家都實行「以債養債」，透過「借更多錢」來「付利息」，繼續相信「希望在明天」。

▪︎ 最匪異所思的是，某名物業投資者在過去幾年間胡裡胡塗地購買了不少長達10年期的IRS合約，並把利息支出鎖定在1厘左右，為其超過1半的銀行貸款提供了很好的保障。在高息環境下，這明明是一份很好的「保險」，但於2023年初，這名物業投資者居然聽從大銀行的建議，把這些「保險」全數賣掉以圖利。該物業投資者於年初高高興興地大賺了好幾億港元，但不足1年，付利息已「倒賠」。現在跌回「大海」，跟其他物業投資者一起「捱貴息」。

其實，即使業主們完全沒有留意內地「自由行」於2015年已開始「玩厭」香港，並忽略貿易戰、黑暴及疫情的影響，大家最遲於2022年3月起美聯儲開始加息後，應該盡快加速沽售手上的物業，從而減輕債務負擔。

但港商就是「不信邪」，直至2022年低仍有人堅稱美聯儲不可能再加息。如果物業投資者在2023年起願意「大劈價」至6折左右，其實亦不愁沒有成交。可是，物業投資者仍是「貪勝不知輸」，直至去年中才開始考慮7折開價。

據筆者觀察，現時絕大部份本港物業投資者及中型發展商都只在做3件事：

1. 以6至7折左右「劈價」求售，並企圖以「高佣金」，甚至乎「回扣」等方式把「折扣」及「實價」隱藏，企圖粉飾太平。本來打算全幢出售的物業，現已考慮分層分單位拆售。即使大家都積極起來，但卻是「積極得太遲」，而且還有點「一窩蜂」，造成賣家極多但買家卻少之局面。

2. 其次大家都在「等運到」。以現時6至7折仍十分「難賣」的情況下，理應考慮以4至5折「求售」。但部份投資者的借貸較高，劈價太深有可能要「倒賠」。另外絕大部份物業投資者則有點「不忿」，認為賣樓後只夠償還銀行貸款而沒有「現金到手」孰「不可接受」。它們普遍認為，今年第1季的經濟環境會較差，但等到第2季後應該會有買家重投市場。簡單來說，就是「寒冬比預期長」，但「春天很快便會再臨」。

3. 不少物業投資者都在「罵政府」及「唱衰行家」。筆者走訪不少本港物業投資者。由於租金不足以償還利息，賣樓進程不似預期，再加上某些銀行開始「迫倉」。物業投資者在銀行從業員面前當然沒有罵銀行，大都在咒罵政府，批評其反應太遲，至今還沒有任何大刀濶斧的「救市措施」等等。另外，它們大都在「唱衰行家」，大說同業的壞話，那一個手上資金不足，那一個開始無力付息等等。總言之，有問題的都是行家，自己則仍然安好。